NEKRETNINE U FOKUSU

PIŠE/FOTOGRAFIJE: MIA MEDAKOVIĆ

RADISSON COLLECTION HOTEL JE IDEA­LAN DA UGOSTIM STRUČNJAKE IZ RAZLI­ČITIH OBLASTI. DORUČAK JE UVEK SPRE­MLJEN NA NAJLEPŠI NAČIN U AMBIJENTU KOJI ODIŠE MIROM, POSLOVNOŠĆU, DIV­NOM ESTETIKOM. NEKI OD MOJIH GOSTIJU DOŠLI SU U OVAJ HOTEL PRVI PUT, A NEKO VOLI DA U NJEMU ORGANIZUJE SASTANKE I IVENTE, PA IM JE ON DOBAR POZNAT.

ZA LETNJI DVOBROJ U GOSTE SAM POZVA­LA NEBOJŠU RAPAJIĆA, VLASNIKA I DIREK­TORA AGENCIJE ZA NEKRETNINE FENIKS SISTEM, ERVINA PAŠANOVIĆA, DIREKTO­RA I VLASNIKA AGENCIJE ZA NEKRETNINE ADVENTIS REAL ESTATE I DUŠANA MIRKU­LOVSKOG, VLASNIKA I DIREKTORA AGENCI­JE ZA NEKRETNINE ZID ART IZ BEOGRADA. TEMA RAZGOVORA SU NEKRETNINE KOJE SU UVEK U FOKUSU.

Kao vlasnici agencija za nekretnine, šta vas najviše inspiriše u radu?

Nebojša Rapajić: Ono što inspiriše svakog uspešnog biznismena, pa i mene, jeste želja da se pomeraju granice u svom poslu. Biti inova­tivan i po mogućnosti što bolji u oštroj konku­renciji.

Ervin Pašanović: Inspiraciju nalazim u reša­vanju velikih izazova i postavljanju novih stan­darda u oblastima koje pokriva moja kompanija. Ovo zanimanje je izuzetno zahtevno i komplek­sno.

Procena nekretnina je sama po sebi veoma složena oblast, jer je ogromna odgovornost u određivanju tržišne vrednosti, pored svih speci­fičnosti koje ovaj poziv nosi.

Ljudi me pitaju kako je komplikovano odrediti cenu kvadrata nekog stana, a ja odgovorim – Da li je prizemlje ili potkrovlje? Da li je južna ili severna strana, da li je nova zgrada ili kuća za rekreaciju, da li je u blizini neki sadržaj, ko je komšija, gde je prevoz, kakvo je grejanje, da li je renovirano, u kom je delu grada, kad je po­slednji put prometovano…

Što se tiče posredovanja u prometu i izdava­nju nepokretnosti, tj. kako je biti agent za ne­kretnine, to zna samo neko ko se bavio ovim poslom. Upariti ponudu i tražnju, naći klijente kupce i prodavce, potpisati ugovor o posredo­vanju, istražiti sve bitne činjenice od toga da li su plaćeni svi računi, da li postoje hipoteke, da li ima zabeležbi, da li će notar da overi, kakvo će biti plaćanje, poreklo novca i na kraju naplata zarađene provizije. Sve je to izuzetno izazovno, ali borili smo se da sistemom zakona o javnim beležnicima, o proceniteljima i o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti dođemo na nivo potpune sigurnosti i bezbednosti za naše klijente, i kupce i prodavce prevashodno, a po­tom i da celokupnu profesiju podignemo na da­leko viši nivo u poslednjih desetak godina.

Dušan Mirkulovski: Rad sa ljudima oduvek me je motivisao i dao mi energiju kojom bih mogao dosegnuti najviše vrhove, što možda proizilazi iz činjenice da sam od detinjstva bio uključen u misiju svojih roditelja i njihovog istinskog zala­ganja za kvalitetnu uslugu na koju su se klijenti mogli osloniti. Vlasništvo brokerske kuće koja već trideset godina uspešno posluje u urbanom tkivu Beograda pruža mi neizmerno zadovolj­stvo i osećaj postignuća. Uz sve to, duboko ve­rujem da svaka nekretnina nosi svoju jedinstve­nu priču i, kao takva, predstavlja više od samo fizičkog prostora. Ona je dom, utočište, inve­sticija ili deo nečijeg životnog puta. Inspirisan sam mogućnostima da ljudima pružim priliku da pronađu svoje mesto pod suncem, osluškujući njihove potrebe i snove, te ih pretvarajući u re­alnost. Moje kolege i ja se trudimo da svaki kli­jent oseti tu posvećenost i strast prema onome što radimo, jer je upravo to ono što čini razliku u našem radu.

Zakon o prometu nepokretnosti je donekle uveo red u vaše poslovanje. Koje su mu mane, odnosno šta je još ostalo nerešeno?

Nebojša Rapajić: Zakon je uveo veći kvalitet usluga koje posrednici pružaju. Zakon je elimi­nisao divljake i velikim delom advokate koji su se nelegalno bavili ovim poslom. Divljaka još ima u prometu lokacija za gradnju i zemljišta. Ono što u zakonu treba poboljšati je uvođenje fiducijalnog računa koji je standard u poslova­nju u EU zato što nudi dodatnu sigurnost kli­jentima prodavcima i kupcima. Takođe treba zakonski rešiti radno-pravne odnose agenata kako bi njihov angažman bio u realnom odnosu sa stvarnošću.

Ervin Pašanović: Dve glavne zamerke sa moje strane su nedefinisan način isplate pro­vizije agentima po realizaciji i nedefinisana mi­nimalna provizija za posredovanje. To nam je izazov za budućnost.

Dušan Mirkulovski: Zakon o prometu nepo­kretnosti zaista je donekle uveo red u samo poslovanje, pružajući jasne smernice i okvir koji su bitan korak ka transparentnijem tržištu.

Posebno bih istakao da je jedna od najvećih prednosti ovog zakona to što je uspešno suz­bijen veliki deo sive ekonomije, koja je dugi niz godina predstavljala ozbiljan problem u sektoru nekretnina. Zahvaljujući regulacijama, mnoge transakcije postale su formalizovane, što je klijentima dalo veći osećaj sigurnosti i poverenja.

Međutim, kao i svaki zakon, ni ovaj nije bez mana i prostora za unapređenje. Ono što smatram ključnim problemom jeste činjenica da zakon nije obezbedio minimalnu proviziju za rad agencija. To je dovelo do često nepra­vedne konkurencije i obaranja cena, što du­goročno može smanjiti kvalitet usluga koje pružamo. Drugo značajno pitanje je ograniče­nje da se promet nepokretnosti mora obaviti preko licencirane agencije. Takva odredba bi dodatno osigurala sigurnost i transparentnost u transakcijama, istovremeno unapređujući profesionalne standarde u branši.

Koji su to centri u Srbiji gde se grade i ku­puje najviše nekretnina? Da li je to samo Beograd ili Kopaonik, Novi Sad, Zlatibor, i zašto?

Nebojša Rapajić: Najveća tržišta u Srbiji su i dalje Beograd, Novi Sad, Zlatibor i Kopaonik, što nam pokazuje da tržište nekretnina nije samo stambeno nego prvenstveno finansijsko tržište kao vid sigurnog plasmana kapitala.

Ervin Pašanović: Pa tu se najviše gradi jer je tendencija migracije ka velikim centrima, a onda je potreba za sekundarnim kućama još veća. Gradi se svugde, samo je u ovim cen­trima to vidljivije. Sadržaj diktira uslove, ljudi su putem interneta povezani sa celim svetom i žele sve što mogu da vide da postoji, a pra­vi sadržaj nude samo veliki centri, od kultur­no-obrazovnog programa, preko zdravstvene zaštite, zabave, sportsko-rekreativnog sadrža­ja, sve do socijalnih odnosa. Nije isto u Beču i Gracu.

Dušan Mirkulovski: Kada govorimo o cen­trima u Srbiji gde se gradi i kupuje najviše nekretnina, svakako treba istaći da su to me­sta koja pružaju najviše zaposlenja, pa tako i privlače najviše stanovništva. Na vrhu liste nalazi se Beograd, najveći centar Srbije i Bal­kana uopšte. Beograd ne samo da je politički i ekonomski epicentar zemlje, već je i kulturno i obrazovno središte, što ga čini primamljivim za različite generacije, od studenata do penzi­onera. Dinamičan razvoj infrastrukture, bogat kulturni život i brojne mogućnosti za zapošlja­vanje stvaraju kontinuirani rast potražnje za svim vrstama nekretnina, od stambenih do komercijalnih prostora.

Da li je Beograd finansijsko tržište ili trži­šte za rešavanje stambenog pitanja?

Nebojša Rapajić: Beograd je metropola Ju­goistočne Evrope i Balkana i još uvek nije u punoj meri integrisan finansijski koliko se oče­kuje. Upravo zbog tih očekivanja vrlo je intere­santan za plasman kapitala jer se u budućno­sti predviđa veliki rast cena kako bi se približio evropskim.

Ervin Pašanović: Beograd je SVE–t, nekret­nine su i rešavanje stambenog pitanja, ali i tržište kapitala. Ne možete lako da plasirate sredstva sa malim rizikom kao sigurnost koju nude nepokretnosti. Povraćaj na investiciju je spor, ali je rizik od gubitka minimalan. To je cena rizika i većina se odlučuje da uravnoteži rizik i prinos baš kroz nekretnine.

Dušan Mirkulovski: Kao stručnjak za ne­kretnine sa dugogodišnjim iskustvom u ovom gradu, mogu reći da Beograd kontinuirano pokazuje svoju dualnu ulogu i kao finansijsko tržište i kao mesto za rešavanje životnih pita­nja. Naš cilj je da pomognemo klijentima da prepoznaju i iskoriste te prilike, bilo da su u pitanju investicije koje će doneti materijalnu sigurnost ili stvaranje novog doma u dinamič­nom i vibrantnom okruženju naše prestonice.

Kada se kupuje nepokretnost, kažu da se najviše računa vodi o lokaciji, lokaciji i samo lokaciji. A onda na red dolazi sve ostalo. Koja je lokacija i zašto najaktuelni­ja, a koje su to manje atraktivne lokacije za koje kupac zaista „papreno plaća“?

Nebojša Rapajić: Lokacije su najvažnije i one s dele na jeftine i skupe jer su te dve kategorije najtraženije. Jeftine su one periferne, a skupe one centralne i dobro marketinški prezentova­ne, iako možda nisu stvarno atraktivne kao na primer Dorćol, neki delovi Novog Beograda i Zemuna.

Ervin Pašanović: Kažem da uvek postoje dve glavne komponente kupovine nekretnine. Ra­cionalna i EMOTIVNA! Kod nas ljudi više gle­daju emotivni aspekt kupovine nepokretnosti. Jedan pošteni Vračarac će samo pod ozbilj­nom pretnjom doći na moj Novi Beograd, ali će možda takav odziv za popularnošću doneti neko virtuelno članstvo elitističkog kluba dvoj­kaša. Isto je i u drugim gradovima, centar i pe­riferija, poslovni deo i razuđeni, predgrađe u Evropi i Americi itd. Papreno se plaća sadržaj, ali i komšiluk. Cene koje diktiraju i stanare koji mogu sebi da priušte kvalitet i lokaciju određu­ju i socijalni status, a možda i poslovanje i nivo edukacije, klub privilegovanih. Zato u odnosu na mogućnosti uvek treba sagledati širu sliku – da li uzeti manje kvadrata u traženijem delu ili više komfora u opuštenijem ambijentu.

Dušan Mirkulovski: S obzirom na to, trenut­no najaktuelnije lokacije su Novi Beograd i Savski venac, kao i ekskluzivna naselja po­put Beograda na vodi. Ove oblasti doživlja­vaju kontinuirani rast i privlače veliku pažnju zbog modernih građevinskih projekata, odlič­ne infrastrukture i blizine poslovnih, kulturnih i obrazovnih centara. Sukcesivne investicije u ove četvrti dodatno ih čine atraktivnim za stanovnike koji ne žele da prave kompromis između urbanog života i praktičnosti.

Da li je u Beogradu realan odnos cene ne­pokretnosti i kvaliteta izgrađenih objeka­ta?

Nebojša Rapajić: U poslednje dve godine cena materijala i radne snage skočila je i do 100%, tako da ne postoji prostor za pojeftinje­nje novoizgrađenih kvadrata.

Ervin Pašanović: Cene nisu propisane i dok god tržište apsorbuje ponudu, dotle su cene realne. Ako krenu da padaju, to je loš znak i znači da je nastala socijalna kriza, a tada uglavnom većini nije dobro, te zato ne treba težiti padu cena već rastu primanja i standar­da.

Dušan Mirkulovski: Kada govorimo o tržištu nekretnina u Beogradu, prvo treba sagledati širi kontekst kako bismo pružili adekvatan od­govor na vaše pitanje o odnosu cene i kvali­teta izgrađenog objekta. U ovom dinamičnom gradu, lokacija je često primarni faktor koji određuje cenu nekretnine. Bez uvijanja, mogu reći da cena često nadmašuje kvalitet gradnje, pogotovo kada je reč o atraktivnim lokacijama.

Kupci, bilo da su to individualci ili investitori, prvenstveno se odlučuju za određene delo­ve grada zbog njihovih specifičnih prednosti – blizina centra, kvalitet infrastrukture, dostu­pnost škola, zdravstvenih ustanova, kultur­nih i sportskih sadržaja. Na primer, u Starom Beogradu, cene su visoke jer taj deo grada nudi istorijsku vrednost, bogat kulturni život i izvanrednu praktičnu dostupnost. Međutim, kada kupac suzi izbor na željenu lokaciju, tada kvalitet gradnje postaje presudni faktor u odlučivanju. U tim trenucima dolaze do izra­žaja sve one sitnice koje čine razliku – kvalitet materijala korišćenih u izgradnji, energetska efikasnost objekta, zvučna izolacija, dizajn enterijera i brojni drugi detalji. Dakle, dok lo­kacija „prodaje“ nekretninu, kvalitet izgradnje može biti odlučujući faktor prilikom konačne odluke.

Tema julsko–avgustovskog izdanja RYL magazina nosi naziv „Strast kao autentič­nost“. Kako biste objasnili svoj specifikum u poslovanju?

Nebojša Rapajić: Kao što rekoh – ili trčiš trku ili ne trčiš. Ako trčiš, gledaš da prođeš prvi kroz cilj.

Ervin Pašanović: Trudim se da budem ama­terski profesionalac, stvari doživljavam lično, ali se i srdačno borim da zadovoljim svakog klijenta i trudim se da to pokažem na svakom planu. Ljubav me uzvisuje, a kad voliš – ništa nije teško!

Dušan Mirkulovski: Moja strast prema ne­kretninama ogleda se u ovom spoju – dok se oslanjam na proverene i dugoročne poslovne principe, uvek ciljamo ka budućnosti, istražu­jući nove metode i prateći najnovije trendove. To je autentičnost koja nam omogućava da pružimo ne samo uslugu, već i iskustvo koje je prilagođeno vremenu i potrebama klijenata. Na kraju dana, naša misija je da budete zado­voljni, informisani i sigurni u svoje odluke, dok vas vodimo kroz proces kupovine ili prodaje nekretnina. Jer kada srcem radite ono što vo­lite, svaki korak postaje lakoća, a svaki klijent postaje deo vaše priče.